다주택자 법인 전환, 절세일까 리스크일까

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다주택자 법인 전환, 절세일까 리스크일까

다주택자의 세금 부담이 커질수록 “법인으로 돌리면 세금이 줄지 않을까”라는 질문이 반복됩니다. 실제로 법인 전환은 특정 상황에서는 절세 효과가 있지만, 동시에 개인 보유보다 더 큰 리스크를 만들 수 있는 선택이기도 합니다. 본 글에서는 다주택자 법인 전환을 절세 가능성 vs 구조적 리스크 관점에서 냉정하게 분석합니다.

1) 다주택자 법인 전환이란 무엇인가

법인 전환이란 개인이 보유한 주택을 부동산 임대·투자 목적의 법인 명의로 이전하거나, 처음부터 법인 명의로 취득·보유하는 구조를 말합니다. 핵심 목적은 개인에게 집중되는 취득세 중과·종부세 부담을 구조적으로 회피하는 데 있습니다.

2) 사람들이 법인 전환을 고민하는 이유

• 개인 다주택자 취득세 중과(8~12%) 회피 기대
• 종합부동산세 누진 부담 축소 기대
• 임대 수익에 대한 소득 분산 효과 기대
• 사업 비용 처리 가능성(이자·관리비 등)

그러나 이 기대는 일부만 맞고, 일부는 명백한 오해입니다.

3) 세목별로 본 법인 전환의 현실

구분	개인 다주택자	법인
취득세	중과 8~12%	주택 12% 단일세율
종부세	누진 중과	별도 과세 구조(불리)
양도 단계	양도세(누진)	법인세 + 추가세 부담

중요한 사실은 법인이라고 해서 취득세가 싸지지 않는다는 점입니다. 주택을 취득하는 법인은 무조건 취득세 12%가 적용됩니다.

4) 법인 전환이 ‘절세’가 되는 경우

다음 조건이 동시에 충족될 때만 법인 전환이 절세 전략으로 작동할 수 있습니다.

• 주택이 아닌 상가·오피스텔 중심 포트폴리오
• 단기 매도가 아닌 장기 임대 운영 목적
• 임대 수익 규모가 커 비용 처리 효과가 큰 경우
• 개인 소득세 최고세율 구간에 이미 진입한 경우

이 경우에도 절세의 핵심은 취득세·양도세가 아니라 ‘운영 단계’에 있습니다.

5) 다주택자에게 특히 위험한 법인 전환 리스크

• 개인 → 법인 이전 시 취득세·양도세 즉시 발생
• 법인 해산·청산 시 추가 과세 리스크
• 주택 처분 시 법인세 + 배당 단계 과세
• 정책 변화에 가장 먼저 규제 대상이 되는 구조

특히 주택을 법인으로 옮기는 순간 되돌릴 수 없는 구조가 된다는 점이 가장 큰 리스크입니다.

6) 실무에서 가장 많은 착각

• “법인이면 취득세가 싸다” → ❌
• “종부세를 완전히 피할 수 있다” → ❌
• “나중에 다시 개인으로 돌리면 된다” → ❌
• “주택도 상가처럼 운용하면 된다” → ❌

다주택자 법인 전환 판단 체크리스트

• 대상 자산이 주택인가, 비주택인가
• 취득·이전 시 즉시 발생하는 세금 규모
• 향후 10년 이상 보유 가능성
• 양도 시 세금 구조까지 감당 가능한가
• 개인 보유 대비 실질 수익률이 개선되는가

관련 전문용어 도표

용어	의미
법인 전환	개인 보유 자산을 법인 명의로 이전
법인 취득세	주택 취득 시 12% 단일세율
이중과세	법인세 후 배당 단계에서 다시 과세
청산 리스크	법인 해산 시 발생하는 추가 세금

다주택자에게 법인 전환은 절세 전략이 될 수도, 치명적 리스크가 될 수도 있습니다. 주택 위주의 자산을 단순히 “세금이 무서워서” 법인으로 옮기는 선택은 대부분 실패로 이어집니다. 법인 전환은 주택이 아닌 비주택 중심, 장기 운영, 명확한 사업 구조가 있을 때만 검토할 수 있는 고난도 전략입니다. 절세의 기준은 세금이 줄었는지가 아니라, 되돌릴 수 있는 선택인지입니다.