다주택자 주택 수 계산법, 절세의 출발점

다주택자주택수계산법

 

다주택자 주택 수 계산법, 절세의 출발점

다주택자 절세 전략의 시작은 세율도, 감면 제도도 아닙니다. ‘내가 몇 주택자인가’를 정확히 계산하는 것이 모든 판단의 출발점입니다. 주택 수를 잘못 계산하면 취득세 중과, 종부세 폭증, 양도세 비과세 배제까지 모든 절세 전략이 무력화됩니다. 본 글에서는 다주택자 주택 수 계산법을 기준 시점 → 포함 대상 → 실무 오해 순서로 정리합니다.

1) 주택 수 계산의 기본 원칙

주택 수는 단순히 “등기부에 몇 채가 있느냐”가 아닙니다. 세법상 ‘주택으로 판단되는 모든 자산’을 합산합니다. 그리고 가장 중요한 원칙은 다음 한 줄로 정리됩니다.

주택 수는 ‘세대 기준’으로, ‘판단 시점’에 따라 계산된다.

2) 언제 기준으로 계산할까 (판단 시점)

주택 수는 목적에 따라 판단 시점이 달라집니다. 이 차이를 모르면 같은 집을 두고도 취득세·종부세·양도세 결과가 서로 달라집니다.

세목	주택 수 판단 시점
취득세	취득일(잔금일·등기일 중 빠른 날)
종합부동산세	매년 6월 1일
양도소득세	양도일 현재 및 보유 기간

즉, 같은 해라도 취득세와 종부세에서 주택 수가 달라질 수 있습니다.

3) 주택 수에 포함되는 자산

다주택자 판단에서 가장 많이 놓치는 부분이 ‘주택으로 보는 범위’입니다.

• 아파트, 연립, 다세대 주택
• 다가구주택(세대 기준 주의)
• 분양권, 입주권
• 주거용 오피스텔(실거주·전입신고 시)
• 공동명의 주택(지분과 무관하게 1채)

특히 분양권·입주권·주거용 오피스텔은 실무에서 가장 많은 오판이 발생하는 항목입니다.

4) 주택 수에서 제외되는 자산

아래 자산은 원칙적으로 주택 수에 포함되지 않습니다.

• 상가, 근린생활시설
• 업무용 오피스텔
• 창고, 공장
• 미분양 상가 등 비주거용 부동산

단, 용도 변경·실사용 변경이 발생하면 주택 수 포함 여부가 바뀔 수 있습니다.

5) 공동명의·세대 기준 계산의 함정

다주택자 주택 수 계산에서 가장 치명적인 오해는 다음 두 가지입니다.

• “공동명의면 반 채로 계산된다” → ❌
• “부부 명의는 각각 따로 계산된다” → ❌

주택 수는 개인이 아닌 ‘세대 기준’으로 계산됩니다. 배우자·미성년 자녀 명의 주택은 합산하여 주택 수를 판단합니다.

6) 절세를 위한 주택 수 계산 체크리스트

• 세대원 전체 명의 주택 목록 정리
• 분양권·입주권 포함 여부 점검
• 오피스텔의 실제 사용 형태 확인
• 취득일·6월 1일 기준 주택 수 각각 계산
• 공동명의 주택을 1채로 반영했는지 확인

관련 전문용어 도표

용어	의미
주택 수	세법상 주택으로 인정되는 자산의 합계
세대 기준	배우자·부양가족 포함 판단 방식
취득일	잔금일과 등기일 중 빠른 날
주거용 오피스텔	실거주 사실로 주택 판단되는 오피스텔

다주택자 절세의 성패는 주택 수를 정확히 계산했는지에서 갈립니다. 세율·감면·전략은 그 다음 문제입니다. 주택 수를 잘못 계산한 상태에서의 절세 전략은 지도 없이 항해하는 것과 같습니다. 따라서 다주택자는 반드시 세목별 기준 시점에 따른 주택 수를 분리 계산해야 합니다. 절세의 출발점은 언제나 정확한 계산입니다.