부동산 세금 종류,취득,보유,양도 단계별 세금 이해

부동산세금종류

 

부동산 세금 종류,취득,보유,양도 단계별 세금 이해

1. 부동산 세금의 구조

부동산과 관련된 세금은 크게 취득, 보유, 양도 단계로 나뉩니다. 즉, 부동산을 “살 때–가지고 있을 때–팔 때” 각각 다른 세금이 부과되며, 시기·용도·보유기간·가액에 따라 세율이 달라집니다.

세금의 기본 원리는 거래행위에 대한 부담과 자산 보유로 인한 부의 재분배라는 두 축에서 작동합니다. 따라서 부동산 정책과 세금은 항상 시장 안정화와 직결되어 있으며, 세율 조정은 경기 흐름에 따라 유연하게 변합니다.

2. 취득 단계의 세금

2-1.취득세

부동산을 새로 구입할 때 내는 대표적인 세금입니다. 일반 주택의 경우 1~3% 세율이 적용되며, 다주택자는 중과세가 부과될 수 있습니다.

예를 들어 1주택자는 1~3%, 2주택자는 8%, 3주택 이상은 최대 12%로 높아집니다. 신규 분양 시에는 분양가 기준으로 산정되며, 상속·증여로 취득한 경우에도 별도의 세율이 존재합니다.

2-2.등록면허세

부동산의 소유권을 등기할 때 부과되는 세금으로, 취득세의 약 20% 수준으로 함께 부과됩니다. 예를 들어, 취득세가 200만 원이라면 등록면허세는 약 40만 원 정도가 됩니다.

취득세와 등록면허세는 대부분 동시에 납부되며, 납부 기한은 잔금일 또는 등기일로부터 60일 이내입니다.

3. 보유 단계의 세금

3-1. 재산세

매년 6월 1일 기준으로 부동산을 보유한 사람에게 부과되는 세금입니다. 세율은 과세표준(공시가격)에 따라 0.1~0.4%이며, 주택·토지·건축물 유형에 따라 다릅니다.

주택의 경우 공시가격 9억 원 이하 0.1%, 9억~12억 원 구간 0.2%, 12억 초과는 0.4% 수준입니다. 재산세는 매년 7월과 9월 두 차례로 나누어 고지됩니다.

3-2. 종합부동산세(종부세)

일정 금액 이상의 주택이나 토지를 보유한 자에게 부과되는 보유세의 추가 부담입니다. 개인 기준으로는 공시가격 합산 9억 원(1세대 1주택자는 12억 원) 초과 시 과세됩니다.

세율은 0.5~6.0%이며, 주택 수와 공시가격 구간에 따라 누진 구조로 적용됩니다. 다주택자는 중과세율이 적용될 수 있으며, 세부담 상한이 연 150%로 제한되어 있습니다.

4. 양도 단계의 세금

4-1.양도소득세

부동산을 매도할 때, 취득가보다 높은 금액으로 팔았다면 차익(양도차익)에 대해 세금이 부과됩니다. 기본세율은 6~45%이며, 보유기간이 짧을수록 높은 세율이 적용됩니다.

1년 미만 보유 시 70%, 2년 미만은 60%, 2년 이상은 6~45%의 일반세율이 적용됩니다. 다주택자나 조정대상지역 내 주택은 최대 75%까지 중과됩니다.

4-2.상속세·증여세

부동산을 무상으로 이전하는 경우 발생하는 세금입니다. 상속세는 사망을 원인으로 한 이전, 증여세는 생전 증여 시 부과됩니다.

과세표준 1억 원 이하 구간은 10%, 30억 원 초과 구간은 50% 세율이 적용됩니다. 다만 배우자·직계존비속에게는 일정 금액의 공제가 주어집니다.

5. 절세 전략 및 주의사항

1. 장기보유특별공제를 활용하면 최대 80%까지 양도차익을 공제받을 수 있습니다. 특히 10년 이상 실거주 시 효과적입니다.
2. 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하려면 2년 이상 거주해야 하며, 임대주택 등록 여부도 영향을 미칩니다.
3. 보유세 부담을 줄이기 위해 명의 분산 전략을 활용할 수 있으나, 자녀 증여 시 세금이 커질 수 있으므로 전문가 상담이 필수입니다.
4. 세금 납부 시점은 대부분 계약일·등기일·양도일 기준으로 정해지므로, 신고 지연이나 누락 시 가산세가 발생할 수 있습니다.

부동산 세금 도표

세금명	부과 시점	주요 세율(기준)
취득세	부동산 취득 시	1~3%(다주택 8~12%)
등록면허세	등기 시	취득세의 약 20%
재산세	매년 6월 1일 기준 보유자	0.1~0.4%
종합부동산세	공시가 합산 9억 초과	0.5~6.0%
양도소득세	매도 시	6~45%(1년 미만 70%)
상속·증여세	무상 이전 시	10~50%

※ 세율은 2025년 기준 일반 기준이며, 정책 변동에 따라 달라질 수 있습니다.