다주택자 취득세 인상, 세부 기준과 대처 방법

다주택자취득세인상

다주택자 취득세 인상, 세부 기준과 대처 전략

부동산 시장의 안정화를 위해 정부는 다주택자 취득세율을 강화했습니다. 1주택자는 기본세율(1~3%)이 적용되지만, 2주택부터는 중과세율이 적용됩니다. 오늘은 다주택자 취득세의 세부 기준, 실제 세율표, 예외 규정, 그리고 절세 전략을 체계적으로 정리했습니다.

1) 다주택자 취득세 인상 배경

2020년 이후 부동산 시장 과열로 인해 정부는 ‘조정대상지역 내 다주택자’의 취득세를 대폭 인상했습니다. 목적은 투기성 매입을 억제하고 실수요 위주의 시장 구조를 강화하는 데 있습니다. 이에 따라 주택 수가 늘어날수록 세율이 급격히 높아지는 구조로 변경되었습니다.

2) 세부 세율 기준

취득세는 주택 보유 수와 지역(조정대상지역 여부)에 따라 아래처럼 달라집니다.

구분	비조정지역	조정대상지역
1주택자	1~3%	1~3%
2주택자	1~3%	8%
3주택자 이상	1~3%	12%
법인 명의 주택	12%	12%

※ 세율은 주택 취득가액 구간에 따라 1~3% 기본세율이 다르며, 중과세 시에는 일괄적으로 8% 또는 12%로 적용됩니다. ※ 법인 명의 취득 시에는 지역과 무관하게 12% 고정세율이 부과됩니다.

3) 예외 적용 및 감면 규정

• 일시적 2주택자: 기존주택을 1년 내 매도 시 1주택자로 간주 (이사 목적).
• 상속주택: 상속으로 인한 주택은 ‘보유 주택 수’에서 제외(단, 일정 요건 충족 필요).
• 지방 저가주택: 공시가격 3,000만 원 이하 주택은 주택 수 산정에서 제외.
• 분양권: 분양권은 주택 수에 포함되므로, 분양권 보유 중 신규 주택 매입 시 세율 상승 주의.

4) 실질 부담 비교 예시

아래는 주택가 6억 원을 기준으로 한 1·2·3주택자별 세부 부담 비교입니다.

보유 형태	적용세율	취득세액
1주택자	1.1%	약 660만 원
2주택자(조정지역)	8%	약 4,800만 원
3주택자(조정지역)	12%	약 7,200만 원

1주택 대비 3주택자는 약 10배 이상의 세금 부담이 발생합니다. 따라서 다주택 보유자는 ‘추가 취득 전 세율’과 ‘보유세 합산 부담’을 반드시 사전에 계산해야 합니다.

5) 다주택자 대처 전략

• 매도·증여 타이밍 조정 — 이사나 투자 목적이라면 ‘일시적 2주택’ 요건(기존주택 1년 내 매도)을 활용하세요.
• 법인 명의 최소화 — 법인은 12% 고정세율로 불리하므로, 개인 명의 분산보다 세부담이 높을 수 있습니다.
• 지방 저가주택 제외 전략 — 공시가격 3천만 원 이하 지역 주택은 보유 수에서 제외됩니다. 지방 소형주택 활용으로 주택 수 관리가 가능합니다.
• 분양권 중복 보유 주의 — 분양권도 주택으로 간주되어 중과 대상이 되므로, 분양권 매입 시기 조정이 필요합니다.
• 세무 시뮬레이션 — 매입 전 취득세·양도세·보유세를 합산해 실제 ‘세후 수익률’을 시뮬레이션하세요.

6) 절세를 위한 실무 팁

다주택자의 절세 전략은 단순히 ‘보유 수 줄이기’가 아니라, 보유 구조와 시점의 조합에 달려 있습니다. 다음 세 가지 절차를 병행하면 합법적인 절세 효과를 기대할 수 있습니다.

1. 보유 구조 점검:세대별, 명의별 주택 수 확인 후, 1세대 1주택 비과세 조건 유지 여부를 점검합니다.
2. 취득 전 시뮬레이션:예상 취득세, 재산세, 종부세, 양도세를 통합 계산합니다.
3. 매도·증여 타이밍 설계:자녀 증여 또는 부부 공동명의 변경 시 세율 차이를 비교 후 실행합니다.

다주택자 취득세 인상은 단기 규제가 아니라 장기 정책 흐름으로 봐야 합니다. 따라서 일시적 절세보다 보유 포트폴리오 재조정이 핵심입니다. 장기보유특별공제, 1세대 1주택 비과세, 법인세 부담 등을 종합적으로 고려해 “거주 + 임대 + 매각”의 균형 구조를 설계해야 합니다.

부동산 세무 전문용어 도표

용어	의미	비고
조정대상지역	정부가 지정한 주택시장 과열 지역	취득세·양도세 중과
중과세율	기본세율보다 높게 부과되는 세율	다주택자 8~12%
일시적 2주택	이사 목적의 일시적 2주택으로 일정기간 내 매도 시 예외 인정	1년 내 매도
상속주택	상속으로 인한 주택은 보유 수 제외 가능	요건 충족 시
분양권	미완공 주택의 분양권도 주택 수로 간주	중과 대상 포함
법인 취득세	법인 명의 취득 시 적용되는 고정세율(12%)	지역 무관

다주택자의 취득세 인상은 단순한 세금 부담이 아니라 투자 포트폴리오 재정비의 신호입니다. 주택 보유 수와 시점별 세율을 꼼꼼히 계산하고, 세무 전문가의 상담을 통해 ‘중과 회피’와 ‘합법 절세’의 균형을 잡는 것이 장기적으로 현명한 선택입니다.